住宅ローンを返済し終えて、ローン地獄から脱却しました。今回は、住宅ローンを返済した後に行う手続きである「抵当権抹消登録」を自分で行う方法（必要書類、申請書の書き方、費用など）を紹介します。色々なサイトに”わかりにくく”紹介されてますが…自分で申請すれば￥3,000～￥4,000で済み、申請も簡単です。しかも、郵送のみで対応ができますので、自分で申請しない道理がないです。
目次
１．住宅ローン返済後の抵当権抹消登録とは？
まず抵当権とはなんでしょうか？
抵当権とは、債務者（今回は私）が借りたお金などの返済が困難になった場合に、債権者（今回は銀行）がその不動産（土地や建物）を売却したりして弁済に充てることが出来る権利のことです。銀行からお金を借りて家を買う場合は、大体の場合はその取得した不動産に銀行の抵当権が設定されていると思います。
言い換えれば、お金を借りる際に取得する不動産を担保にするということです。「担保」というと一般的には聞こえが悪い感じがしますが、その「担保」があるおかげで、収入以上のお金を借りられることが出来るので、抵当権の設定はお金を貸す側の当然の権利と言えます。
基本的にはローンを完済した時点で「抵当権」は消滅します。しかしながら、”抵当権抹消”の手続きをしないと新たな住宅ローンが組めない、売却や相続の手続きが面倒になるなどの不都合が生じますので、住宅ローンが返済出来たら、後々のことを考えて、早めに”抵当権抹消登録”を実施した方が良いようです。
２．抵当権抹消登録を銀行に委任する場合
抵当権抹消登録は銀行に手続きを委任することができます。
私が住宅ローンを組んでいた三井住友銀行の場合は、以下の手順で手続きすればよいとのことでした。
- 銀行に必要書類（抹消登録取次依頼書/委任状）を返送
- 銀行が司法書士事務所に処理を依頼
- 司法書士事務所からの本人確認と費用・手続きの連絡
- －手続き－
- 登記完了（登記書類の送付）
- 費用の請求
- 費用の振込 －処理完了－
上記にかかる期間は通常で約1カ月半とのこと。
費用は、司法書士の報酬が「￥8,000＋物件数×￥1,000」。物件数とは通常の1戸建てであれば、土地と建物で2件になりますので、通常の司法書士報酬は「￥10,000」ということになりますね。（ボロい仕事です。）その他の費用はざっくりとしか書かれてませんが、費用は総額で「￥18,430」になると書かれていました。
我が家の場合は、土地が２筆に分かれているので、司法書士の報酬が＋￥1,000で「￥11,000」になりますので、費用の総額は”2万円弱”ということになります。
もう10年以上前の話になりますが、親が他界した時の不動産の相続登記はすべて自分で行いました。その際の手続きはそんなに難しくもなく、法務局に一度も行くこともなく処理を完了することができました。（行政書士なんて必要ないじゃん？って思いました。）発生した費用も登記所に支払いする収入印紙（税金？）のみでしたので、実際にどの程度の手間と費用が掛かるか？確認する意味も込めて、今回は自分で手続きしてみたいと思います。
３．抵当権抹消登録を自分で申請するには？
抵当権抹消登録を自分で手続きする場合は、まず銀行にその旨を通知します。三井住友銀行の場合だと「抹消登記必要書類返却依頼書」を記入して銀行へ送付します。
依頼書が銀行に届くと「抹消登録に必要な書類一式」が送られてきます。（依頼書送付から書類の到着までは2週間程度です。）送られてくる書類は、三井住友銀行の場合は「抵当権設定契約証書」「設定登記原因証明情報」「委任状」の3点でした。こちらを使用すれば、登記所への申請を自分で行うことができます。
なお、前述のとおり、抵当権はローンの返済が完了した時点で消滅します。よって、抵当権抹消登録に期限はありませんが、銀行からの書類を受け取ったら出来るだけ早く手続きすることをおススメします。銀行から送られてくる書類をなくしてしまった場合や、時間の経過で相手側の会社の登録情報が変わったりした場合には、処理がかなり面倒になるからです。
４．抵当権抹消登録の必要書類と書き方
抵当権抹消登録に必要な書類は下記です。
- 抵当権抹消登記申請書
- 添付書類（登記識別情報、又は登記済証／登記原因証明情報／会社法人等番号／代理権限証明情報）
色々なサイトに色々なことが書かれていますが…こちらが新たに作成する書類は抵当権抹消登記申請書のみです。また、銀行から送られてくる資料＝添付書類になりますので、それ以上の書類は何も要りません。（登記済証、いわゆる権利証が必要だと書いているサイトもありますが、法務局に確認したところ、その辺も一切不要みたいです。）
抵当権抹消登記申請書の書き方はリンク先にて詳細を説明していますが、基本的には銀行から送られてきた書類に記載されている内容を正確に書き写して、申請人欄に認印を押印するだけです。ただし、申請書の１枚目には、申請物件が2件までしか書き込めないので、私のように建物が2つの土地にまたがって建っている場合は、3件目を申請書の2枚目に書き込む必要があります。2枚の申請書が書けたら、それらをホチキス止めして、1枚目と2枚目をちょっとずらした状態で、2枚にまたがった認印を押します。（契印と言うそうです）
添付資料については、金融機関から送られてくるものに一か所だけ加筆して、そのまま添付すればOKです。各書類の名称が金融機関ごとに異なるようですし、申請書に「添付資料」と書かれているものとは名称が異なるので、色々なサイトを見れば見るほどよくわからなくなりますが、下記を目安に確認していただければOKだと思います。
・登記識別情報、又は登記済証：登記内容が分かれば良いので、銀行から送られてきた書類の中で、申請する物件がすべて記載されていて、大きな「登記済」の朱印が押された書類があれば、こちらの書類に該当します。三井住友銀行の場合は、「設定登記原因証明情報」に「登記済」の朱印が押されていました。なお、上記があれば「登記済証」いわゆる権利証などを添付する必要はありません。
・登記原因証明情報：抵当権が”解除”されている旨が書かれている書類がこちらに該当します。三井住友銀行の場合は「抵当権設定契約証書」に”解除”印（とその日付）が押されていました。
・会社法人等番号：後述の「委任状」に番号が書かれているので、それがあればOKです。銀行の”資格証明書”が必要と書かれているサイトもありますが、そんなものは要らないと言われました。
・代理権限証明情報：こちらはいわゆる「委任状」です。これに委任される側（つまり私）の住所と氏名を加筆するだけでOKです。認印を押す必要もありません。
５．抵当権抹消登録の申請方法と必要な費用
申請は窓口で申請するとその場で不備を訂正してもらえるので確実ですが、お役所なので平日に行かなければならないですし、事前に予約をしておかないと、窓口でかなり待たされたりするようです。
なので、私は申請書類の郵送で対応しました。（法務局の窓口に相談したら「レターパック」で送ってくれとのことでした。）また、登記完了後の「登記完了証」も郵送してもらえるようなので、申請用のレターパックに返送用のレターバックを同梱して送付しました。
申請（登記）に必要な費用は、1物件につき￥1,000なので、申請物件が3件の私の場合は、￥3,000分の収入印紙を購入して、申請書の2枚目の余白に貼り付ければOKです。元々の申請書に2枚目がない場合は、2枚目を追加して貼り付けます。また、その際は前述の契印を忘れずに。
よって、発生費用は「収入印紙：￥3,000」と「レターパック：￥520×２＝￥1,040」のみです。合わせて￥4,040になります。（申請物件が2件であれば、たったの￥3,040ですね。）
６．抵当権抹消登録の登記完了証の受領
申請後2週間くらいで登記完了証が（なぜか2枚）郵送されてきました。合わせて、「登記済」の朱印が押されていた「設定登記原因証明情報」も返送されてきました。（もう必要ない気もしますが。。。）
よって、結論としては郵送だけですべての手続きが完了できました。窓口に行かなくて良いってやはり楽ちんで良いですね！（書類に不備もなかったようで良かったです）
・抵当権抹消登録を終えての感想
申請内容についてはいろいろなサイトで内容が紹介されていますが、なんでしょう？法務局に聞いた内容と異なる内容がたくさんのサイトに書かれています。それを読んだ申請者が「あーこれは面倒くさい。専門家にお願いしよう」ってなるようにわざわざ難しく書いているのかな？なんて疑いたくなるような感じでした。実際には「申請書を作成して、銀行から送られてくる書類を添付」するだけなので、申請代行業者がまとめているサイトには騙されないようにしましょう。
費用についても、申請代行業者のサイトを見ると「登記識別情報」の申請が別途必要などと書かれていたりしますが、少なくとも自分で申請する場合は、そのような申請も不要です。よって、申請に必要な費用は登録税として支払う収入印紙（私の場合は￥3,000）のみです。そんな申請を司法書士に委託して2万円払うのは本当に馬鹿馬鹿しいです。。。（自分で申請して本当によかった）
また、すべてを郵送で対応できるとは思っていなかったので、こちらは嬉しい誤算でしたが、相続による登記変更が郵送のみで処理出来たのですから、抵当権の抹消が郵送で出来ない道理がないです。冷静に考えればわかる内容でしたね。
