親が生前に所有していた不動産を場所が特定できないまま相続してしまいました。固定資産税の課税明細書で「地番」などは把握できますが、その場所がよくわかりません。そこで今回は、法務局（登記所）や自治体の情報を元に、相続する土地の場所の特定を行いました。田舎の法務局には「ブルーマップが存在しない」という悲しい事実もあるようで…実際に有効だった情報は自治体が作成している「地番図」と呼ばれるものでした。皆様のご参考になれば嬉しいです。
１．相続する土地は固定資産税の明細書で確認
所有している不動産の場所をしっかり教えてもらうことができないまま、父母が他界してしまいました。人なんてそんな簡単に亡くなるわけないと思っていましたが、他界する時はホントにあっけないんですよね。。。人生なんて儚いもんです。
親が他界すると「相続」が発生しますが、我が家の実家はありがたいことに、先祖から受け継がれている多少の農地や山林などがあります。父母の他界に伴い、その不動産は、すべて私が相続することになりました。（相続人は私一人です）
相続するすべての土地の「地番」については、相続前の父母の名義で自治体から送付されてくる「固定資産税・都市計画税」の「納税通知書」に添付されている「土地・家屋課税明細書」で、概ね把握することが出来ます。
「土地・家屋課税明細書」に書かれている土地の情報は下記です。（今回は、土地のみに限定して説明します）
- 所在地番
- 課税地目／台帳地目
- 課税地積（㎡）
- 評価額（円）
- 前年度課税標準額／課税標準額（円）
- 相当税額（円）
固定資産税を算出するための根拠となる情報が書かれていますので、それを見れば、固定資産として所持している土地の、地番（住所）や地目（種類）、資産価値などの情報を全て知ることが出来ます。
私の場合は、この「土地・家屋課税明細書」の情報を元に「地番」を把握して、（場所がわからないままですが）自分で名義変更（所有権移転登記）手続きを行いました。（名義変更だけであれば、自分でも比較的簡単に行うことができます。）
名義変更で発生する費用は、土地の評価額によって支払い額が変動する登録免許税のみです。行政書士などに依頼する場合は、少なくない手数料が発生してしまうので、是非、自分で申請してみることをお勧めします。（具体的な登記申請方法を下記リンクの記事でまとめていますので、ご参考にしてみてください）
ただし、私も最近知ったことなのですが、算出された固定資産税が一定額より少額の場合、「固定資産税・都市計画税」の「納税通知書」が発行されない場合があるようです。（事務処理費用の方が高くなるからかな？）
したがって、納税通知書を確認するだけでは、相続するすべての不動産が確認できない場合がありますので注意が必要ですね。（通知書が送られてこない固定資産の確認方法は、下記リンクの記事でまとめておりますので、ご参考にしてみてください。）
２．地番から土地の場所などは特定できる？
それでは、「地番」の情報があるだけで、土地の場所などの詳細が分からない場合に、それらの情報を確認する方法を整理していきましょう。
2.1 「地番」と「住居表示」（住所）
まず、各土地には、法務局（登記所）に登録されている「地番」が割り当てられていますが、それとは別に、建物が建っている土地などについては、郵便物がしっかり届けられるよう「住居表示」が割り当てられています。（「住居表示に関する法律」でそのように決められています。）
一般的に「住所」と言われているのは、住民票に登録されている「住居表示」ですね。
例えば、私の八王子の家は、小さい２つ（２筆）の「地番」にまたがって建てられています。よって、登記上は私の所有する土地として、２つ（２筆）の「地番」が登記（登録）されていますが、住民票上で表記される「住所」は「住居表示」と一致する「地番」のみです。（下記を参照ください）
- 地番
- 地番①：東京都八王子市Ａ町XXX
- 地番②：東京都八王子市Ｂ町○○○
- 住居表示（住所）：東京都八王子市Ａ町XXX（＝地番①）
ちょっとわかりにくいですが、「地番」が土地の法的な”本名”で、「住居表示」（住所）がそれをわかりやすくした土地の”通称”みたいなイメージですかね。（ちょっと違うか？ｗ）
2.2 建物が建っている「地番」の場所などの特定
建物が建っている土地の「地番」、すなわち「住居表示」（住所）が割り当てられている「地番」の場所の特定は簡単です。基本的に「住居表示」（住所）＝「地番」なので、場所はすぐに特定できます。
私の実家では「住居表示」（住所）と「地番」が下記のとおりで、「地番」では”市”より先の地域名が旧名になっていましたので、少しだけややこしかったですが、「番地」として割り当てられた数字が全く同じだったので、「地番」の特定は容易でした。
- 地番 ：Ａ県Ｂ市Ｃ字Ｄxxx
- 住居表示（住所）：Ａ県Ｂ市Ｃxxx
- xxxは番地です
よって、建物が建っている土地の「地番」に関しては、「住居表示」と同じ番地となる「地番」の登記情報を調べて、その情報が建物が建っている土地の実状とピッタリ一致していれば、「住居表示」＝「地番」であると判断できます。（その「地番」の登記情報を調べれば、土地の情報は全て入手できます。）
一方、「住居表示」と同じ番地の「地番」の登記情報が実状と異なる場合は、建物が複数の「地番」に跨って建てられている可能性がありますので、周辺の「地番」の登記情報を確認することで、建物が跨るすべての「地番」の詳細情報を確認することができます。（もちろん、建物が登記されていれば、そちらにも「地番」の記載がありますので、そちらを調べた方が簡単ですけど）
2.3 建物の建っていない「地番」の場所などの特定
「地番」の場所を特定する場合において、簡易度が高くなるのはこちらですね。
建物が建っていない農地や山林などについては「居住表示」（住所）が割り当てられていないので、登記上の「地番」が割り当てられているだけの状態です。
農地などでは、作付計画の申請などで、日ごろから地番を使用するので、その地番がどこか？は持ち主が把握できていると思いますが、山林のように地番を使用する機会がほとんどない土地では、それがどんな「地番」になっているか？すら認識できていないことが多々あります。
なお、法務局（登記所）の登記情報を調べてわかるのは、その土地の「地番」や「地目」、そして「面積」などです。その土地がどこにあるか？は登記情報だけではわかりません。
私の場合も、「あの辺にうちの田んぼがある」などと聞いてはいましたが、区画整理などで昔の場所とは変わっていたりもしているので、「地番」だけでは、正確な位置が全くわからない状態になっていました。
このままでは、今後（私の死後に）発生する相続の時に子供たちが困ってしまうはずなので、しっかり把握しておかないといけませんね
３．「ブルーマップ」による地番の場所の特定
一般的に、「居住表示」（住所）のない「地番」の場所を特定する時に役に立つのは「ブルーマップ」と呼ばれるものです。
「ブルーマップ」は国会図書館や法務局で閲覧可能な、その土地に存在する「地番」とその「形状」（区画）が記載された「地図」です。（下図はブルーマップとは無関係なただの地図の絵ですｗ）
「地番」の場所が明確にわからない場合でも、地区名などで大まかな地域くらいは推測することが出来ますので、ブルーマップ上でその地域が記載されているページを見つけて、そこに記載されている地番を探せば、その地番の位置や形状を特定することが出来ます。
なお、国会図書館には全国の「ブルーマップ」が置かれているようですが、法務局には管轄する地域のみの「ブルーマップ」が置かれていて、誰でも 無料で閲覧することが出来ます。
コピーをする場合には費用が発生する可能性がありますが、今の時代、スマホでこっそり撮影してしまえばよいですｗｗ
また、ブルーマップの発行元はゼンリンなので、それを個人（や企業）が購入することも出来ますが、１冊数万円もする高価なものになるので、個人が購入するようなものではありませんね。
インターネットでは、有料会員登録することにより、法務局に行かなくてもブルーマップを閲覧、ダウンロードできるサイトがありますが、利用するには支払いするカードの登録などが必要だったりするので、日ごろから利用するわけではない（１回調べれば終了となる）私にとってはちょっと敷居が高い感じがします。
４．ブルーマップが作成されてない地域がある？
「地番」しかわからない土地の場所などを特定するためには、「ブルーマップ」と呼ばれる便利な地図を確認すればよいことが分かりましたので、意気揚々と地元の法務局に出向いて「ブルーマップを閲覧したいんですけど…」と窓口のお姉さんに相談したところ、そのお姉さんからは驚くべき答えが返ってきました。。。
お姉さんは言います。「こんな田舎にはブルーマップなんてありませんよ。」と。。。
嘘でしょ？ブルーマップがないなんて、微塵も想像していなかったので、かなり意気消沈です。（膝から崩れ落ちましたｗ）
５．法務局で取得できる土地の公図
田舎にはブルーマップがないという驚愕の事実が判明しましたが、とはいえ、所有している土地の場所の特定は、いつか必ず実施しなければなりません。（このまま放置することはできません）
引き続き、法務局の窓口のお姉さんに、相続した地番の場所などをしっかり把握したい旨を説明したところ、現在、法務局で確認できる地番の位置情報は「公図」と呼ばれるもの”のみ”です！との説明を受けました。
公図（こうず）とは、法務局に備え付けられている土地の位置や形状を確定するための地図で、一応、法的な図面です。しかしながら、測量技術が未熟なかなり昔に作られた図面なので、正確性にかけるため信頼できる図面ではないようです。昔は登記簿よりも前の情報が記載されている「土地台帳」と呼ばれるものに付属していたので、「旧土地台帳付属図面」とも呼ばれています。
結果、地番を基に、有料で出してもらった「公図」は写真のとおりです。作成は文明開化の音がまだまだ聞こえてきそうな、明治２１年です。（炭次郎が鬼を成敗したという大正時代よりも前に作られたものでした。）
一般的に公図と呼ばれるものには、「分類」の欄に「地図（法第１４条第１項）」と書かれているものと「地図に準ずる図面」と書かれているものがあります。
「地図（法第１４条第１項）」と書かれているものであれば、国の事業として地籍調査を実施し、立会いや測量を行って作製されたものになるので、方位・形状・縮尺ともに正確で高精度な図面になるようです。
しかしながら、「地図に準ずる図面」と書かれている公図は、「地図（法第１４条第１項）」に準ずるよう、古い図面（旧公図）を元に再製されたものなので、前述のとおり古くて正確性に欠けます。
私が入手できた「公図」は残念ながら、バリバリの「地図に準ずる図面」でした。一応、周辺の一部の地番との位置関係や、土地の形状などは把握できますが…これでは地域全体に対しての位置関係や境界などはよくわかりません。土地の正確な場所を特定するには中途半端な情報になります。
５．役所の地番図（集成図）で地番情報を確認
残念ながら、法務局のお姉さんに教えてもらった「公図」には意図したレベルの情報が記載されておりませんでした。引き続き、お姉さんに相談してみると、下記のような追加情報の提示がありました。
「法務局で確認できる情報は公図までだが、市役所には航空写真に地番を記載した「地番図」（集成図）と呼ばれるものがある。有料でコピーしてもらえるので、相談してみては？」って、かなり嬉しい情報だけど、そんなものがあるなら早く言ってよｗ
早速、その足で市役所に向かいます。総合窓口で案内された担当課（課名は忘れました）で、担当のおじさまに相談します。
確認したい「地番」をすべて伝えると、パソコン上でそのすべての場所を確認してくれて「その全部を１枚に入れるとこんな感じになる」と１枚の航空写真を印刷してくれました。しかしながら、それでは写真の縮尺が小さくなり過ぎて境界が確認できません。（出来るだけお金がかからないよう考慮してくれたようですが、頑張り過ぎですｗ）
時間を作って折角ここまで来たので、出来るだけ正確な情報が欲しい旨を伝え、複数枚に分けて出来るだけ倍率を大きくしてもらったのが、写真の図面です。（ピンクの蛍光マーカーは、私が後から引いた線です）
地番の境界線が引かれた航空写真に、それぞれの地番が記載されている地図ですね。公図を元に作成されているようなので、正確性はかけるようですが、相続した土地の位置や状態を把握するには十分です。
最終的に私が印刷してもらった図面（写真）は計４枚。手数料は￥300/枚でしたので計￥1,200のお支払いになりましたが、１０年以上わからなかった自分の土地の場所が把握できるのであれば安いもんです。
担当のおじさまも面倒くさがらずに、最後まで、相談に乗ってくれて感謝です。（ありがとうございました）
・結論：田舎での地番の場所特定は「地番図」！
建物が建っていない「地番」の場所などを特定するのに有効なのは、都会では法務局の「ブルーマップ」、田舎では自治体が作成している「地番図」（集成図）になるということが分かりました。皆さんが同様の調査を実施する際のご参考になれば嬉しいです。
ただし、地番図は自治体が固定資産税・都市計画税の税額を算出するために、公図などをもとに合成作成したものです。土地の境界や形状を証明するものではありませんので、司法上の権利関係（境界など）の確認には使用できないようです。活用する際には注意してください。（私のように自分の土地がどこか？全くわからないような輩にとっては十分有益な地図でしたけどｗ）
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